2019中超海报:美的置業降杠桿之術:大股東注資+IPO

中超天津泰达比赛直播 www.zdvum.icu   剛剛在香港上市的美的置業(3990.HK),就以拿地百億震驚業內。

  2018年10月11日,美的置業在香港上市,這一IPO使得“美的系”第四家上市公司的凈杠桿率由118.9%降到97%,此前該公司凈杠桿率一度超過600%。

  作為中小房企,美的置業僅4月以來拿地已超百億元??曬┍冉系氖?,同處佛山的碧桂園4月拿地304.5億元,萬科4月拿地僅63.7億元。

  美的置業激進拿地同時,凈杠桿率卻在下降,其背后是大股東數次注資。美的置業執行董事兼首席財務官林戈在3月的業績會上直言:“2018年是非常特殊的一年,整個融資成本都比較高,對民企來說,更是高達十幾個點,但我們有大股東背景,融資非常有優勢?!?/p>

  他表示,2019年,除了提高信用評級、調整融資渠道外,還會加快回轉盤活現金流,此外會跟優質開發商合作,操盤并表,增加凈資產投入。

  美的置業并未將公司債額度“打滿”,該公司獲批累計發行債券余額為61.44億元,占2018年末凈資產的20.71%,未超過最近一期末凈資產的 40%。但短期借債占比不小,需要在三年內償還絕大部分有息債務。

  記者了解到,美的置業“降杠桿”的秘密,是股東注資+IPO。經過2017年、2018年兩次股東注資,股東總計注入20.7億元,這使得凈杠桿率大幅下降。

  4月拿地超100億

  5月23日一天之內,美的置業花了37億元,在兩個城市拿地。

  一是在遼寧沈陽,以11億元拿下兩宗地,一宗為6.81億的皇姑區地塊,樓板價最高限價6000元/平米,溢價50%,另需無償移交政府4400平租賃住房。另一宗為4.22億元的大東區地塊,溢價20%。

  二是在江蘇常州,美的置業旗下的徐州市美的新城房地產發展有限公司以26.2億元拿地,成交樓面價9243元/平米,溢價率36.46%。

  有業內人士指出,美的置業的特征比較明顯,土地儲備集中在二三線城市。比如美的置業今年首次進入惠州市場,與旭輝、中駿等競價,從樓面價起拍最后以4.7億元、24%溢價率成交。如果最終成交樓面價較高,后期操盤可能存在一定壓力。

  不完全統計,僅4月以來,美的置業已經在惠州、臺州、武漢、長沙、沈陽、徐州拿地,總金額超過100億元。

  激進的拿地和擴張,勢必會影響企業的杠桿率。根據債券發行說明書,美的置業2016-2018年合并口徑資產負債率分別為 90.49%、 88.15%和 86.59%;扣除預收賬款后的資產負債率分別為 53.57%、52.27%和 49.44%。

  而自2016年-2018年,美的置業的凈現金流入為負值,分別為-53.99億元、-18.28億元、-117.58億元。除土地儲備和房地產開發的支出因素外,2018年經營活動產生的現金流量凈額為負,主要原因為較多項目進行土地增值稅清算,支付稅費較多。

  一位資深業內人士分析認為,當前有很多企業戰略擴張很明顯,類似美的置業等拿地積極性非常高,實現了較好的土地儲備。不過需要注意的是,土地市場擴張的同時也容易帶來高杠桿等問題,或者說負債等數據會上升。

  凈負債率持續下降

  市場關心的是:激進拿地,錢從何來?

  從銷售回款看,2019年前4月,美的置業連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約285億元,已售建筑面積約277萬平方米。3月29日,美的置業董事局主席郝恒樂在業績會上表示,美的置業2019年合約銷售目標為1000億元。

  2018年,美的置業實現合約銷售金額約790億元,同比大增55.8%,2018年合約銷售建筑面積約790萬平方米;2015-2018年銷售金額年復合增長率92%。

  若從期限看,美的置業短期借債占比不小,需要在三年內償還絕大部分有息債務。

  “在后續部分城市市場降溫、樓市繼續調控從嚴的過程中,要防范部分項目資金回籠速度放緩等問題?!幣晃蛔噬鉅的諶聳恐賦?。

  美的置業在募集說明書中也指出,未來若房地產行業形勢和金融市場等發生重大不利變化,較大規模的有息債務將使公司面臨一定的資金壓力。

  財務數據顯示,截至2018年末,美的置業有息債務余額452.76億元。其中,短期借款60.42億元,一年內到期的非流動負債117.93億元,長期借款238.91億元,應付債券35.51億元。2019年、2020年到期債務分別為97.20億元、117.02億元。

  這使得美的置業近期頻發公司債,去置換即將到期的債務。剛剛過去的5月21日,上交所通過美的置業發行31.44億元小公募類公司債的申請,募集資金用以償還美的置業在2016年發行的兩筆3年期公司債。

  不過,在有息債務償付日前,發行人可以在不影響償債計劃的前提下,將閑置的債券募集資金用于補充流動資金。此前1月,美的置業發行30.6億元公司債,票面年利率5.3%,低于招股書公布的平均融資成本5.6%

  不過,與融創類似,美的置業的凈杠桿率波動較大。

  2015年-2017年,美的置業凈負債率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。而到了2018年末,美的置業的凈負債率降至97%,但仍高于同業的88%。

  凈負債的大幅下降,來自股東的數次注資。由于屬于“美的系”上市公司,美的置業的股東背景為其做了信用背書。

  一是,2017年9月,美的置業增加注冊資本,投資總額由原19.24億元增至30.83億元,注冊資本由原17.37億元增至28.95億元。二是,美的置業去年10月登陸港股市場,融資27.87億元。三是2018 年 12 月年報發布之前,投資總額及注冊資本均增加9.12億元。

特色專欄

熱門推薦