中超直播山东鲁能视频:中梁銷售額3年增5倍背后: 凈資產負債率曾高達1790%

中超天津泰达比赛直播 www.zdvum.icu   隨著房地產市場集中度日益提高,中小房企生存狀況正日益艱難,尋求規?;蟶鮮諧晌瀋嫻謀鼐?。5月17日更新了招股書的中梁集團就是一個典型樣本。這份長達754頁的招股書講述了一個規模迅速擴張且杠桿短時間之內迅速放大的故事。

  根據招股書,中梁集團在2016年至2018年間,其合同銷售額分別為190億、649億和1015億,三年內銷售額增長了5.3倍;比起銷售額,中梁集團凈資產負債比率變化更為驚人。據招股書顯示,2016年,中梁集團凈資產負債率高達1790%,2017年凈資產負債率驟降到339.5%,2018年則降至行業正常水平58.1%;隨著規模激增,中梁集團流動負債總額也隨之激增。2016-2018年,中梁集團流動負債總額分別為351.35億元、796.81億元、1484.49億元。

  中原地產首席分析師張大偉表示,從周期看,房地產進入存量時代,業績大幅上漲越來越難。這種情況下,頭部房企變動幅度越來越小。從未來房地產企業競爭格局來看,核心是金融戰,上市成為房企融資最關鍵的渠道。對于中梁這種第二梯隊企業來說,過去幾年為了上市不得不高杠桿發展。而從資本市場看,對房地產行業的關注度在降低。所以最近一年多港股上市的內地房地產公司,很多都出現破發。

  血拼上市

  在其更新的這份招股書中,中梁自稱是中國一家快速發展的大型綜合房地產開發商,根植于長三角經濟區,布局全國。按“綜合開發能力”計,中梁集團稱“我們自2014年以來已連續六年獲中國房地產Top 10研究組評為中國房地產百強企業。我們分別于2018年及2019年獲中國房地產業協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心評為中國房地產開發企業前25強及前20強。我們亦獲中國房地產業協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心評為中國房地產開發企業2018年成長速度及 2019年發展潛力10強第一名?!?/p>

  不過,值得關注的是,在這眾多排名中,中梁集團是目前唯一沒有上市的房企?!安簧鮮?,企業融資困難非常大,現在很多資金都只給頭部企業?!閉糯笪八?。從中梁招股書公布的融資渠道來看,信托等渠道占據主要比例。招股書顯示,截至2018年12月31日,中梁信托融資及資產管理安排的未償還本金總額約為人民幣147.163億元,占中梁借款總額的約54.5%。

  無論是當下房地產大環境還是中梁自身發展,上市都成為其迫切需求。從招股書來看,為了上市,中梁集團近年來維持了非常高的負債水平且較低的凈利潤。

  中梁集團在招股書中也表明,“于往績記錄期間,我們維持相當高的借款水平為我們的營運提供資金。于2016年、2017年及2018年12月31日,我們未償還銀行貸款及其他借款總額分別約為人民幣202.266億元、人民幣244.763億元及人民幣270.049億元?!筆菹允?,短期債務中公司賬面貿易應付款及應付票據自2016年的19.87億增加至2018年的84.98億;其他應付賬款及應計款項則由2016年的19.04億增至2018年的204.76億。截至2018年12月31日,其短期銀行及其他借款144.69億,而長期銀行及其他借款僅有125.36億,短債占比約53%。

  在利潤方面,中梁集團2016-2018年凈利潤分別為-2.74億元、4.99億元及25.26億元;凈利潤率方面,2016年為虧損,2017、2018年分別為3.56%及8.36%。這與其快速增長的銷售額以及營業收入嚴重不匹配。根據招股書,中梁集團在2016年至2018年間,其合同銷售額分別為190億、649億和1015億;營業收入29.25億元、140.26億元及302.15億元,年復合增長率達到221.4%。

  布局隱憂

  中梁集團上市之路并不順利。早在2018年11月13日,中梁就向港交所遞交過上市申請。不過,該份資料于2019年5月14日被港交所判定為沒有進展,顯示“失效”狀態。2019年5月17日,中梁又重新遞交新招股書。

  張大偉認為,從地產發展看,上市已經成為了門檻。不過,他擔心,類似這樣的企業上市后很可能需要較長周期的消化。

  另外,值得關注的是,中梁目前戰略布局也存在疑問。公開資料顯示,中梁集團執行董事兼董事長,創始人為楊劍,其于1993年進入房地產行業。于2016年,中梁集團將總部遷至上海,且將物業開發業務拓展至安徽省、福建省及江西省。但隨后,中梁集團布局重鎮一直主要在三四線城市,未重點布局市場火熱的一二線市場。此外,根據其招股書,截至2019年3月31日中梁集團土地儲備總量約為38.9百萬平方米,其中約17.6百萬平方米(或45.4%)位于長三角經濟區。

  目前,隨著三四線棚改接近尾聲,三四線城市紅利正逐漸消失?;毓橐歡叱晌髁鞣科蟮難≡?。而中梁業績過于集中在長三角以及布局不合理成為其上市風險因素。

  財經評論員嚴躍進表示,中梁上市確實比較尷尬,他們是這一輪上市中節奏最慢的,甚至從預期來說,中梁本身企業規模很大,按理是很容易上市的。但上市“失效”風波后,實際上估計企業也會有各類壓力。所以類似承諾派息的公司政策,多半也是為了繼續落實上市工作,或者說也是為了增強投資者的信心。

  嚴躍進認為,中梁控股這兩年規模增長較快,但是上市本身會考慮很多問題。比如說土地儲備的結構。如果說項目過多布局在三四線城市,而此類城市又面臨市場的降溫,那么實際上也會有各類壓力。而類似凈利潤等數據走低,對于各類股票投資者來說,相對是會比較抵觸的。據中梁的招股說明書,截至2018年8月31日中梁在二線城市布局占比已達到37.66%,三線城市33.33%,四線城市占比19.91%。另值得關注的是,中梁集團新近遞交的招股書中與去年一樣,其財務高管只列出財務總監凌新宇,首席財務官職位依然空缺。

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